«پاول ایوانوویج چیچیکوف» تمامی دارایی خود را بر اثر قمار از دست می دهد و به گماشتگی روی می آورد. او متوجه می شود صاحبان املاکی که قبلا مرده اند، هنوز اسامی شان در سرشماری جزء زنده ها نگاشته می شود. چیچیکوف برای رسیدن به ثروت فراوان تصمیم می گیرد مالیات رعیت های مرده را بپردازد و چنین وانمود کند که صاحبان املاک هنوز زنده اند و از زمین ها به نفع خود بهره برداری کند. شبی به مهمانی ای دعوت می شود که توسط فرماندار برگزار شده است. چیچیکوف در آن شب با ملاکانی چون «مانیلوف» ساده لوح ، «ساباکویچ» بدبین، و «نازدریوف» بی بندوبار، و روزی دیگر با ملاک خسیسی به نام «پلیوشکین» آشنا می شود و از آنها برای اجرای نقشه اش و شهادت در صورت اجرای قانون کمک می خواهد. آنها همگی قول همکاری می دهند، در حالی که چیچیکوف در رویای میلیونر شدن به سر می برد، ماجرا به گونه ای دیگر پیش می رود و نقشه اش به بی آبرویی و رسوایی و فرار او از شهر می انجامد. این کتاب متنی است که «بولگاکوف» بر اساس رمان «نفوس مرده» شاهکار «نیکالای گوگول» در قالب نمایشنامه در چهار پرده تنظیم کرده است.